Financiamento de imóveis

A aquisição da casa própria sempre esteve entre os sonhos dos brasileiros. Sonho que, nos dias de hoje, passou a estar próximo da realidade, graças à estabilidade da nossa moeda, a expansão da classe média e aos baixos juros cobrados nesta modalidade de financiamento, Mas para que o financiamento da casa própria venha a ser um bom negócio é conveniente observar algumas dicas.

Em primeiro lugar, compare as taxas de juros e demais custos incidentes (impostos, taxas cartorárias, etc.). Se tiver em dúvida sobre qual a proposta mais vantajosa, pergunte qual o Custo Efetivo Total (CET) da operação. Escolha o menor.

Em todo contrato de financiamento ou empréstimo, os juros correspondem à remuneração daquele que emprestou seu capital para ser usado por outra pessoa por determinado tempo. Assim, a além da taxa de juros praticada, é preciso levar em consideração o montante a ser financiado, o tempo que a pessoa que pegou o dinheiro emprestado levará para quitá-lo e o valor das parcelas a serem pagas.

No financiamento de imóveis não é diferente. Quanto maior for o valor financiado, maior vai ser o montante dos juros que o consumidor vai ter que pagar. Para reduzir este valor vale a pena dar um bom sinal e usar o FGTS. Pessoalmente não gosto da ideia de ficar sem nenhuma poupança para uma eventual emergência. Assim, sugiro que o consumidor separe essa reserva.

Outro fator que deve ser observado diz respeito ao valor das parcelas x tempo do financiamento. Com frequência encontro consumidores que optam por alongar o tempo do financiamento por entender que irão pagar parcelas mais baixas, o que é verdade. Mas também irão transferir mais dinheiro do seu patrimônio para o agente financiador, na forma de juros. Como dito acima, os juros correspondem à remuneração devida ao agente financeiro por termos usado o seu dinheiro durante determinado tempo. E quanto maior for o tempo…

Explico melhor. Vamos tomar como exemplo uma pessoa que faz um empréstimo de R$100.000,00 para pagar em prestações mensais e iguais ao longo de 10 anos, a uma taxa de 1% a.m. Para quitar completamente a dívida ela irá pagar 120 parcelas mensais de R$ 1.434,71, totalizando 172.165,20. Deste valor, R$ 100.000,00 referem-se à devolução do dinheiro que lhe foi dado e os outros R$ 72.165,20 correspondem aos juros que incidiram durante tempo que levou para quitar o débito. Se ela levar 20 anos para pagar o mesmo valor, com a mesma taxa de juros, pagará 240 parcelas mensais e iguais de R$ 1.101,09, totalizando R$ 264.261,60, dos quais R$ 164.261,60 corresponderão aos juros. Ou seja, a prestação mensal será reduzida em R$ 333,62, mas em compensação ela pagará, ou seja, transferirá do seu patrimônio par a o do agente financeiro, R$ 92.096,40 a mais do que se tivesse quitado a dívida em 10 anos.

Portanto, no quesito tempo é preciso encontrar um ponto de equilíbrio que permita que o financiamento seja pago no menor número de meses possível e, de outro lado, a parcela mensal caiba no orçamento familiar.

Por fim, desconfie de promessas de isenção de parcelas de financiamento, impostos e taxas de registro. Não existe almoço grátis. Esse custo provavelmente está embutido no preço do imóvel ou nas condições do financiamento.

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Rodízio de Segunda !

É possível utilizar o FGTS na compra de um imovel ?

Sim, é possível utilizar o FGTS para pagamento integral ou parcial do imóvel. Para utilizá-lo, é necessário cumprir os seguintes pré-requisitos:

- Não possuir outro imóvel, seja ele quitado ou financiado.

- Morar ou trabalhar na mesma cidade do imóvel.

- Comprovar tempo de trabalho mínimo de 3 (três) anos sob regime do FGTS.

- Avaliação do imóvel inferior a R$ 500.000,00.

- Para mais informações, acesse:
www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp

Quais os documentos que eu preciso na compra de um imovel ?

- Documentos pessoais (RG e CPF).

- Se for casado, certidão de casamento.

- Comprovante de residência do mês vigente.

- Comprovante de renda formal ou informal atual.

Quais as despesas e obrigações que terei ao adquirir um imóvel?- fechar
Ao assinar a escritura, o comprador deverá pagar:

- Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI/ITVI).

- Demais impostos, dependendo do local do imóvel.

- Despesas cartorárias para a lavratura da escritura.

- Registro no cartório imobiliário.

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A escolha do terreno.

Escolha do terreno


A busca por um terreno é sempre um grande desafio. O melhor passo antes de começar essa jornada é ter claro em sua mente os desejos e pretensões para o espaço. Se for uma casa que você deseja construir, gostaria que ela fosse ampla? Térrea? A vista é importante para você? O silêncio? O contato com a natureza? A localização?

Ainda que você parta para essa busca com alguns objetivos claros, novidades irão surgir. Como terrenos que não são exatamente o imaginado, mas que apresentam algum aspecto emocional capaz de mudar suas idéias anteriores, como uma grande figueira no meio do lote (ainda que ele não seja tão silencioso como você gostaria, ou possua uma inclinação maior do que a imaginada, mas com uma vista tão fantástica...). E é isso mesmo!

Apesar dos objetivos iniciais serem importantes para se pensar o cenário ideal, e até servirem como uma reflexão do que você precisa, o principal é ter alguma flexibilidade para aproveitar uma grande oportunidade que apareça. Mesmo que ela mude sua cabeça, a arquitetura da casa que você irá construir deverá balancear os pontos negativos e exaltar os positivos de forma que você consiga o seu resultado ideal.


Apesar dos objetivos iniciais serem importantes para se pensar o cenário ideal, e até servirem como uma reflexão do que você precisa, o principal é ter alguma flexibilidade para aproveitar uma grande oportunidade que apareça. Mesmo que ela mude sua cabeça, a arquitetura da casa que você irá construir deverá balancear os pontos negativos e exaltar os positivos de forma que você consiga o seu resultado ideal.

Se você estiver interessado em um arquiteto antes de comprar o terreno, saiba que ele pode ser de grande auxílio na escolha, é comum estar em dúvida entre dois ou três terrenos e pedir para o profissional dar suas opiniões sobre qual deles daria um bom trabalho. Em geral, ajudar nessa decisão é interessante para o arquiteto, pois garante que ele terá o local mais adequado para o projeto que irá desenvolver.

Independente da presença do arquiteto durante suas perambulações em busca do terreno ideal, existem alguns aspectos que merecem atenção antes de fechar uma compra.

A insolação
O norte está voltado para onde do terreno? Este é um aspecto simples e indispensável de se verificar. O norte representa o local do seu terreno que irá receber a maior parte da insolação diária, e é a insolação mais controlável aqui no Brasil, basta um bom beiral ou aletas altas para minimizar o sol em excesso. O leste é o sol nascente, o sol da manhã, que rapidamente sobe no horizonte. E o oeste, sol da tarde, o mais temível, pois é ele que pode ofuscar e super aquecer sua sala no final do dia, ainda que garanta um belo por do sol! O sul é interessante para grandes aberturas, pois pega muito pouco sol e não se corre o risco de calor em excesso, mas caso o terreno seja cercado por prédios com exceção do sul, você pode ter um problema de insolação.

Vizinhos
Verifique o que os arquitetos chamam de “entorno”. Quem são os seus vizinhos? São muito grandes? Bloqueiam o sol ou a vista? Como é a calçada, a rua, o comércio imediato? Existem serviços como padaria, locadora, lavanderia, em que você possa chegar a pé? Há algum parque ou praça agradável por perto?

Zoneamento
Sempre é interessante verificar brevemente o zoneamento antes de adquirir um imóvel. Geralmente, bons corretores podem informar a respeito. Ou consulte um profissional.

O zoneamento divide a cidade em áreas nas quais as possibilidades de construção são diferentes entre si. Ele define espaços residenciais, comerciais, industriais ou mistos, além de colocar taxas de ocupação, possibilidades máximas de construção, gabaritos de altura, etc. Esse zoneamento varia de acordo com o município e faz parte do plano diretor da cidade.

Pode-se construir um prédio ao meu lado? Uma fábrica na esquina? Quais são os recuos (espaços laterais a construção) que eu e meus vizinhos temos de respeitar? Há um máximo de pavimentos que posso construir? Podem construir uma boate no terreno ao lado do meu? Estas são questões importantes de se perguntar antes de adquirir um imóvel, independente do uso que se pretende dar a ele.

Caso esteja comprando um terreno em condomínio fechado, em geral, valem as leis do condomínio como uma espécie de zoneamento. Nunca deixe de conferí-las para garantir que é possível realizar o que você deseja.

É raro, mas existem casos de terrenos em que a região é tombada pelo patrimônio histórico ou outros órgãos como o Conpresp (Conselho Municipal de Manutenção do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo), como é o exemplo do bairro Jardim Europa, em São Paulo. Neste caso devem-se verificar atentamente as restrições construtivas que são muito mais amplas do que o simples zoneamento. Cada cidade possui seu órgão responsável.

Declividade
A declividade é sempre um fato importante. Muitos têm medo de terrenos muito íngremes, apelidados de “pirambeiras”, mas esses terrenos em geral custam menos e podem se mostrar excelentes barganhas. A obra pode ser um pouco, ou até muito mais cara do que um terreno plano. Mas uma boa arquitetura é capaz de obter resultados fantásticos.

Declividades acentuadas tendem a possuir visuais mais amplos, bastante interessantes, que de certa forma contrabalanceiam o tradicional quintal ou jardim, é uma questão de escolha e oportunidade. Grandes movimentações de terra são sempre indesejáveis, pois são caras e prejudiciais à natureza. No entanto não tema alguma movimentação de terra e confie em um bom arquiteto: ele é plenamente capaz de propor diversas soluções para os mais variados tipos de declividade.

Árvores
É muito importante checar a questão de mata e árvores que podem existir em seu terreno. As árvores são protegidas por diversas legislações, bastante severas. Caso queira cortar alguma delas, há procedimentos de compensação que devem ser seguidos. E é sempre interessante imaginar que a vegetação pode ser absorvida de alguma forma pela arquitetura.

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Dicas de Financiamento

Antes de financiar um imóvel é conveniente fazer uma pesquisa de valores e mecanismos de financiamentos junto aos agentes financeiros, pois os valores dos serviços oferecidos podem variar bastante de um banco para o outro
Adquirir um imóvel requer planejamento e muita pesquisa. Para aqueles que desejam comprar um imóvel seguir alguns conselhos pode fazer a diferença na hora de tomar essa grande decisão.
Saber quais são as suas condições financeiras é fundamental. Mas há outros aspectos a considerar, uma vez que se trata de uma operação de vulto e que, além de um investimento, significa a realização de um projeto de vida e a consecução de um planejamento de longo prazo.
Quando não é possível pensar em comprar um imóvel à vista, quitando no ato da compra o valor total. Você não deve desistir da idéia de acumular previamente uma boa reserva financeira para poder dar uma entrada maior no financiamento. Assim, você conseguirá reduzir o número de parcelas, tornando o esforço final da compra do imóvel bem menor. Aproveite para usar o seu FGTS ( Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
Tendo calculado o valor da reserva financeira necessária para comprar à vista o imóvel que você deseja, ou pelo menos dar uma entrada substancial, você deve fazer uma primeira estimativa de quantos meses levará para acumular a tal reserva. Para começar, imagine um certo período de anos ao final dos quais você gostaria de ter 100% do valor da reserva necessária. Divida o valor total da reserva pelo número de meses contido neste período de anos, e você terá uma primeira estimativa de quanto precisará economizar e investir todo mês para concretizar seu sonho.
O investimento mensal lhe parece muito alto? Faça um ajuste em duas pontas:
1) Promova um "rebaixamento" do seu sonho, trazendo o imóvel desejado para mais perto da realidade;
2) Estique o prazo de acumulação. Desta forma, aos poucos você chegará num valor de investimento mensal que caiba no seu orçamento. Então, é só ter a disciplina de economizar e investir este valor todo mês, sem mexer nestes investimentos para qualquer outro propósito.

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